Die Dienstleistungen für die Wartung der Gebäudeautomation (GA) nach der Inbetriebnahme sichert den energieeffizienten, sicheren und bestimmungsgemäßen Betrieb einer Immobilie. Die Richtlinien-reihe VDI 3814 bildet hierfür das fachliche Fundament, um Leistungen zu definieren.


Allgemeine Rahmenbedingungen & Grundlagen

  • Vertragsgegenstand: Eindeutige Definition der zu wartenden Liegenschaften, Gebäude und GA-Systeme (Managementebene/BMS, Automationsebene, Feldebene).
  • Normative Grundlagen: Wartung und Instandhaltung gemäß DIN EN ISO 16484, VDI 3814, VDI 6022 (hygiene-relevant), DIN 31051 (Instandhaltung) und AMEV GA.
  • Bestandsdokumentation: Grundlage der Wartung sind die nach der Inbetriebnahme überge-benen Revisionsunterlagen, insbesondere das GA-Automationsschema, die GA-Funktionsliste nach VDI 3814 und die Datenpunktlisten.


Dokumentation und Berichtswesen

  • Wartungsprotokoll: Detaillierter Nachweis aller geprüften Funktionen, Messwerte und abgear-beiteten Checklisten pro Anlage/Automationsstation.
  • Mängelbericht: Schriftliche Dokumentation erkannter Abweichungen, Verschleißerscheinungen oder notwendiger Reparaturen inklusive eines Kostenvoranschlags.
  • Instandhaltungsnachweis: Eintragung der Tätigkeiten in das (digitale) Betriebsbuch oder CAFM-System des Betreibers.


Wartung Managementebene

  • Datensicherung (Backup): Regelmäßige, zyklische Sicherung der Systemdatenbanken, Projektierungsdaten, Parametersätze und historischen Trends.
  • Software-Pflege: Einspielen von herstellerspezifischen Software-Updates, Security-Patches und Firmware-Aktualisierungen nach Freigabe durch den Betreiber.
  • Ereignis- und Alarmmanagement: Überprüfung, Bereinigung und Optimierung des Alarm-Logbuchs; Kontrolle der Weiterleitungsketten (SMS, E-Mail, Leitstelle).
  • Lizenzmanagement: Prüfung der Gültigkeit und des Umfangs installierter Systemlizenzen.


Wartung Automationsebene

  • Sicht- und Funktionsprüfung: Kontrolle der AS-Schaltschränke auf Verschmutzung, Beschädigung und thermische Auffälligkeiten (Hotspots).
  • Pufferbatterien: Überprüfung des Ladezustands und zyklischer Austausch von Stützbatterien bzw. Akkumulatoren zur Vermeidung von Datenverlust bei Stromausfall.
  • Kommunikationsprüfung: Überprüfung der Netzwerkinfrastruktur und Bus-Systeme (z. B. BACnet, KNX, Modbus) auf Übertragungsfehler und Zykluszeiten.
  • Zeitsynchronisation: Kontrolle der korrekten Systemzeit und der Synchronisation zwischen den Stationen und der MBE.


Wartung Feldebene

  • Sensorik (Messen): Kalibrierung und Funktionsprüfung kritischer Fühler (z. B. Temperatur, Feuchte, CO₂- und Drucksensoren) durch Abgleich mit kalibrierten Referenzmessgeräten.
  • Aktorik (Steuern/Regeln): Funktions- und Aufstellprüfung von Stellantrieben (Ventile, Klappen) auf Leichtgängigkeit, vollständigen Hub und korrekte Endlagenrückmeldung.
  • Sicherheitseinrichtungen: Prioritäre Prüfung sicherheitsrelevanter Funktionen (z. B. Frostschutz-thermostate, Brandschutzklappen-Ansteuerung, Not-Aus-Ketten).


Energetische und funktionale Betriebsoptimierung gemäß

  • Sollwert- und Parameterabgleich: Überprüfung und Rücksetzung unautorisiert veränderter Parameter (z. B. dauerhaft manuell übersteuerter Datenpunkte) auf den energetischen Soll-Zustand.
  • Regelgüte-Analyse: Auswertung von Trenddaten zur Identifikation von Reglerschwingungen oder Taktverhalten von Anlagenkomponenten.
  • Schaltzeitprogramm-Überprüfung: Abgleich der hinterlegten Nutzungsprofile und Zeitschaltprogramme mit den tatsächlichen Nutzungszeiten des Gebäudes.


Kalibrierung von MSR-Stellen

  • Koordination&Terminierung: Abstimmung der Kalibrierfenster mit dem Betreiber (Nutzer- und Produktionsplanung), um Betriebsunterbrechungen im laufenden Labor- oder Reinraumbetrieb zu minimieren.
  • Kalibrierverfahren: Durchführung als Vor-Ort-Kalibrierung (In-situ) oder als Laborkalibrierung durch zertifizierte Techniker gemäß geltenden SOP.
  • Rückführbarkeit: Ausschließlicher Einsatz von kalibrierten und zertifizierten Referenzgeräten/ Normalen, die auf nationale/internationale Standards (z. B. DAkkS/PTB) rückführbar sind.
  • Loop-Kalibrierung: Überprüfung der gesamten Messkette vom Sensor über das DDC-Automations-stationsmodul bis hin zur Anzeige im Gebäudeleitsystem (GLS/Scada).
  • Justierung (Adjustment): Bei Überschreitung der definierten Toleranzgrenzen erfolgt eine software- oder hardwareseitige Justierung des Sensors mit anschließender Re-Kalibrierung (As-Found / As-Left-Dokumentation).
  • Abweichungsmanagement: Sofortige Meldung an das Qualitäts Management (QM) bei "Out-of-Tolerance" (OOT)-Ergebnissen. Untersuchung der potenziellen Auswirkung auf das Produkt oder die regulatorische Konformität.
  • Kalibrierzertifikate: Ausstellung detaillierter, fälschungssicherer Kalibrierprotokolle inklusive Angabe der Messunsicherheit.
  • Prüfplaketten: Physische Kennzeichnung der Feldgeräte im Objekt (Status, Kalibrierdatum, nächster Prüftermin).


Störungsbeseitigung und Support

  • Lizenz-Reparatur: Behebung korrupter oder "gebrochener" Lizenzen im Trusted Store, die durch Hardware-Änderungen, Abstürze oder fehlerhafte Systemzeit-Synchronisationen (>24 Stunden Abweichung) verursacht wurden.
  • Konsistenzprüfungen: Durchführung automatisierter Validierungen innerhalb des LMU zur schnellen Identifikation und Ausgabe strukturierter Fehlermeldungen bei Lizenzkonflikten.
  • Notfall-Lizenzierung: Bereitstellung temporärer Lizenzen im Rahmen des technischen Supports, um den Betrieb des Gebäudemanagementsystems bei akutem Lizenzverlust abzusichern.


Programm Anpassung

  • Code-Anpassung: Programmierung nach gängigen Standards (z. B. IEC 61131-3) unter strenger Einhaltung von Programmierrichtlinien und Namenskonventionen.
  • FDA 21 CFR Part 11 Konformität: Integration von Audit Trails, Benutzerverwaltung und elektronischen Signaturen in die Softwarestruktur.
  • Simulation (Software-in-the-Loop): Vortesten der neuen Logik in einer virtuellen Simulations-umgebung, um Logikfehler vor dem Einspielen zu eliminieren.
  • System-Audit: Auslesen und Sichern des aktuellen Software-Standes (Backup) sowie Prüfung der bestehenden Systemarchitektur.
  • GMP-Risikoanalyse (FMEA): Bewertung, welche kritischen Prozessparameter (CPP) wie Temperatur, Feuchte oder Differenzdruck durch die Umprogrammierung beeinflusst werden.
  • Schnittstellen-Check: Prüfung der Datenübergabe an übergeordnete Systeme wie SCADA, MES oder Gebäudeleittechnik (GLT).


Lizenz Management Siemens Desigo 

  • Lizenz-Audit und Bedarfsanalyse: Abgleich der projektierten Gewerke und Clients mit den benötigten Basislizenzen und Feature-Erweiterungen.
  • Aktivierung im Trusted Store: Einpflege und Aktivierung von Softwarelizenzen mittels Entitlement ID (EID) oder Activation ID über das Siemens LMU bei Systemen mit Internetverbindung.
  • Offline-Aktivierung: Manuelle Erstellung von Lizenzanforderungsdateien (.req) für isolierte OT-Netzwerke ohne Internetzugang, Einspielen auf einem Engineering-Rechner und Rücküber-tragung  der Antwortdatei (.ans).


Schnittstellen & Mitwirkungspflichten des Auftraggebers

  • Anlagenfreigabe: Rechtzeitige Bereitstellung und GxP-konforme Absperrung/Umschaltung von Medienleitungen oder Lüftungsanlagen.
  • Begleitung durch Betreiber: Bereitstellung von Zugangsrechten für Sicherheits- und Reinraumbereiche.
  • Systemzugang: Bereitstellung von temporären Software-Schnittstellen oder Passwörtern zur Anpassung von Grenzwerten und Korrekturfaktoren auf DDC-/GLS-Ebene.